România are numeroase proiecte de centre de date anunțate, unele cu capacități planificate de sute de MW și valori investiționale foarte mari. Transformarea acestor intenții în investiții concrete depinde însă de accesul la energie, clienți și, mai ales, finanțare. REIT-urile (Real Estate Investment Trusts), un model utilizat deja de unii dintre cei mai mari operatori de infrastructură digitală din lume, ar putea reprezenta o soluție. În timp ce România discută introducerea unui cadru legislativ dedicat, experiența altor piețe europene arată atât oportunitățile, cât și limitele acestui instrument.
De ce are România nevoie de REIT-uri?
Finanțarea investițiilor imobiliare prin vehicule specializate revine în atenția pieței românești, pe fondul dezbaterilor privind introducerea unui regim legislativ pentru REIT-uri. Aceste structuri permit atragerea capitalului de la investitori individuali și instituționali pentru achiziția și administrarea unor active generatoare de venituri, precum clădiri comerciale, spații logistice sau infrastructură digitală. În ultimul an, am văzut pe piață locală un interes tot ai mare pentru aceste vehicule investiționale, inclusiv evenimente dedicate și suplimente editoriale.
În România, dezvoltarea unui asemenea mecanism ar putea avea implicații care depășesc piața imobiliară tradițională. Una dintre industriile care ar putea beneficia direct este cea a centrelor de date, unde investițiile inițiale sunt foarte mari, iar recuperarea capitalului se realizează pe perioade lungi.
Din perspectiva companiilor implicate în dezvoltarea infrastructurii pentru centre de date, problema finanțării este una foarte concretă. Există proiecte și investitori interesați, inclusiv dezvoltatori locali care intenționează să construiască centre de date de capacități importante, dar care întâmpină obstacole în obținerea finanțării bancare. Introducerea unui mecanism precum REIT-urile ar putea contribui la deblocarea acestor investiții și la accelerarea dezvoltării pieței locale..
În acest context, REIT-urile nu ar reprezenta doar o alternativă de investiții pentru piața de capital, ci și un instrument de finanțare pentru una dintre infrastructurile strategice ale economiei digitale.
Legea REIT-urilor, încă în Parlament. Ce ar putea schimba?
România are deja un proiect legislativ dedicat societăților pentru investiții imobiliare (SII), echivalentul local al REIT-urilor. Înregistrat ca PL-x 433/2024, acesta a fost adoptat de Senat în septembrie 2024, dar se află în continuare la Camera Deputaților, for decizional. Potrivit fișei legislative, în martie 2026 a primit un nou aviz de la Comisia pentru industrii și servicii, fără ca procedura parlamentară să fie finalizată.
Modelul propus urmărește să permită unor societăți specializate să investească în active imobiliare generatoare de venituri, beneficiind de un tratament fiscal specific și de obligații de distribuire a profitului către acționari. În forma adoptată de Senat, sunt prevăzute condiții privind listarea, structura veniturilor și distribuirea dividendelor.
Pentru industria centrelor de date, însă, întrebarea esențială nu este doar când va fi adoptată legea, ci și ce tipuri de active vor putea fi finanțate prin aceste structuri.
Un centru de date este o investiție imobiliară, dar valoarea sa depinde în mare măsură de infrastructura tehnică: alimentare electrică, sisteme de răcire, redundanță, conectivitate și securitate. O legislație care ar recunoaște doar proprietățile imobiliare tradiționale ar putea limita utilizarea REIT-urilor tocmai în unele dintre sectoarele cu cel mai mare necesar de capital.
Mai există o problemă specifică centrelor de date: obligația de a distribui o mare parte din profit trebuie corelată cu nevoia de reinvestire. Spre deosebire de o clădire de birouri, un data center necesită modernizări tehnologice permanente și extinderi ale capacității energetice și de răcire.
În paralel, Parlamentul analizează și proiectul guvernamental PL-x 544/2026, privind modernizarea cadrului aplicabil fondurilor de investiții. Acesta este distinct de proiectul REIT și nu trebuie confundat cu introducerea unui regim fiscal dedicat societăților pentru investiții imobiliare.
Ce ne arată experiența Europei Centrale și de Est?
Țările din regiune au abordări diferite. Unele au deja structuri REIT funcționale, altele utilizează fonduri imobiliare sau vehicule de investiții alternative, iar câteva se află încă în etapa dezbaterilor legislative.
Situația REIT-urilor. Relevanța pentru centre de date
Polonia – Nu are încă un regim REIT dedicat funcțional. Piață de data center în dezvoltare, dar fără exemple locale REIT confirmate
Cehia – Nu are un regim REIT propriu-zis; utilizează fonduri imobiliare reglementate. Posibilitate de finanțare prin fonduri, nu printr-un REIT clasic
Ungaria – Regim REIT funcțional, cunoscut ca SZIT. Exemplu de investiții în proprietăți comerciale, fără un model local consacrat pentru data center
Bulgaria – Regim REIT funcțional, cu societăți listate. Experiență relevantă pentru mobilizarea capitalului, dar fără exemple confirmate de data center REIT
Serbia – Utilizează fonduri de investiții alternative. Nu am identificat un regim REIT comparabil cu cele din Ungaria sau Bulgaria
Polonia: piață mare de data center, dar fără legislație REIT finalizată
Polonia este probabil cea mai interesantă piață regională pentru comparația cu România. Industria locală a centrelor de date este mai dezvoltată, iar Varșovia atrage investiții importante în infrastructură digitală. Cu toate acestea, Polonia nu dispune încă de un regim REIT dedicat, deși introducerea sa este discutată de mai mulți ani.
Propunerile analizate au vizat societăți listate, cerințe de capital, distribuirea unei părți importante din profit și un tratament fiscal preferențial. Procesul legislativ a întâmpinat însă dificultăți, inclusiv din cauza dezbaterilor privind includerea proprietăților rezidențiale.
Interesant este că dezvoltarea industriei poloneze de centre de date continuă independent de existența unui regim REIT local. Investițiile sunt susținute prin capital privat, finanțări instituționale și structuri internaționale.
Pentru România, lecția este dublă: REIT-urile nu reprezintă o condiție obligatorie pentru dezvoltarea centrelor de date, dar ar putea oferi o cale suplimentară de finanțare, în special pentru dezvoltatorii locali care nu dispun de accesul la capital al marilor operatori internaționali.
Ungaria: un model funcțional de investiții imobiliare listate
Ungaria are un regim REIT operațional, cunoscut sub denumirea de SZIT (Szabályozott Ingatlanbefektetési Társaság), care oferă facilități fiscale societăților eligibile.
Un exemplu concret este Graphisoft Park din Budapesta, companie listată la bursă din 2006 și care funcționează sub regimul SZIT din 2018. Aceasta dezvoltă și administrează un parc imobiliar destinat companiilor tehnologice și activităților de cercetare-dezvoltare.
Deși nu este un operator de centre de date, Graphisoft Park arată cum un vehicul imobiliar listat poate atrage capital pentru active specializate, utilizate de industria tehnologică.
Pentru România, experiența Ungariei este relevantă mai ales prin demonstrarea viabilității unui asemenea cadru într-o economie din Europa Centrală și de Est. Totuși, existența regimului nu garantează automat apariția unui număr mare de societăți REIT sau extinderea acestora către infrastructura digitală.
Bulgaria: o piață REIT deja matură la nivel regional
Bulgaria oferă un alt exemplu relevant, fiind una dintre țările din regiune care au dezvoltat un cadru pentru societăți de investiții cu scop special, cunoscute drept ADSIC.
Pe piața bulgară funcționează mai multe societăți listate, inclusiv Advance Terrafund, Bulgarian Real Estate Fund și Sopharma Properties. Portofoliile acestora includ terenuri agricole, proprietăți comerciale și alte active imobiliare.
Experiența bulgară arată că un asemenea mecanism poate funcționa inclusiv pe piețe de capital relativ mici. Investitorii au acces la active imobiliare fără a le achiziționa direct, iar dezvoltatorii pot atrage finanțare prin intermediul pieței bursiere.
Nu am identificat însă un operator important de centre de date din Bulgaria care să utilizeze explicit modelul REIT. Acest lucru sugerează că existența cadrului legislativ reprezintă doar primul pas. Pentru a finanța infrastructură digitală, sunt necesare și proiecte suficient de mature, contracte comerciale solide și investitori familiarizați cu particularitățile industriei.
Cehia și Serbia: finanțarea prin alte vehicule investiționale
Cehia nu are un regim REIT propriu-zis, dar dispune de o industrie dezvoltată a fondurilor imobiliare și a fondurilor destinate investitorilor calificați. Acestea permit finanțarea și administrarea portofoliilor de proprietăți prin structuri reglementate, unele beneficiind de tratamente fiscale specifice.
În Serbia, cadrul pentru fondurile de investiții alternative a fost actualizat în 2025, modificările intrând în vigoare în decembrie, pentru a apropia reglementările locale de standardele europene. Nu a fost identificat un regim REIT dedicat, comparabil cu cel din Ungaria sau Bulgaria.
Aceste două piețe arată că finanțarea infrastructurii prin capital privat poate utiliza mai multe tipuri de vehicule, nu doar REIT-uri. Diferența constă în accesibilitatea pentru investitorii individuali, tratamentul fiscal, lichiditate și posibilitatea de a atrage capital prin bursă.
Cum arată lucrurile în Vest? De la modelul american la experiența europeană
Statele Unite reprezintă cel mai relevant exemplu de utilizare a REIT-urilor pentru finanțarea infrastructurii digitale. Aici, modelul funcționează de peste două decenii în industria centrelor de date și a permis dezvoltarea unor operatori globali precum Digital Realty și Equinix. Ambele companii sunt listate la bursă și utilizează structuri REIT pentru a atrage capital, a finanța extinderea infrastructurii și a administra portofolii internaționale de centre de date. Modelul american demonstrează că REIT-urile pot susține investiții de miliarde de dolari într-o industrie caracterizată de costuri inițiale foarte ridicate, contracte pe termen lung și venituri recurente.
În Europa, Marea Britanie oferă unul dintre cele mai interesante exemple recente. Tritax Big Box REIT, companie listată la Bursa din Londra și specializată inițial în proprietăți logistice, și-a extins activitatea către dezvoltarea centrelor de date. În 2026, compania a obținut aprobarea pentru un proiect de 107 MW în apropiere de Heathrow și a avansat un al doilea proiect de 125 MW la Chelmsford. Portofoliul său de oportunități de dezvoltare depășește 1 GW, iar pentru finanțarea extinderii compania a anunțat intenția de a atrage aproximativ 350 de milioane de lire sterline printr-o emisiune de acțiuni.
Modelul britanic este interesant și prin integrarea componentei energetice. Tritax colaborează cu EDF Renewables pentru asigurarea accesului la energie, urmând o strategie power-first, în care disponibilitatea capacității electrice devine un criteriu esențial pentru dezvoltarea proiectelor.
Germania reprezintă un model complementar, în care finanțarea prin REIT-uri se manifestă în special prin investițiile marilor operatori internaționali. Frankfurt, unul dintre principalele huburi europene de centre de date, găzduiește infrastructuri dezvoltate de Digital Realty și Equinix, ambele companii americane organizate ca REIT-uri. Digital Realty are un portofoliu important de centre de date în regiunea Frankfurt, în timp ce Equinix operează infrastructuri de colocare și interconectare pentru companii, operatori telecom și furnizori de cloud.
Cele două piețe europene ilustrează abordări diferite: în Marea Britanie, un REIT local mobilizează capital pentru dezvoltarea unor noi proiecte, în timp ce în Germania, REIT-urile internaționale contribuie la extinderea unei piețe mature de infrastructură digitală.
Pentru România, aceste exemple demonstrează că REIT-urile pot reprezenta un instrument de conectare a capitalului privat cu investițiile în centre de date. Ele pot facilita atât participarea investitorilor locali la proiecte de infrastructură digitală, cât și atragerea capitalului internațional. În același timp, experiența britanică evidențiază o direcție deosebit de relevantă pentru piața românească: convergența dintre investițiile imobiliare, infrastructura energetică și dezvoltarea centrelor de date.
Ce ar trebui să permită viitoarea legislație REIT?
Experiența internațională arată că succesul REIT-urilor depinde de mai mult decât de facilitățile fiscale. Contează eligibilitatea activelor, accesul la piețele de capital, guvernanța, transparența și stabilitatea reglementărilor. Pentru industria centrelor de date, ar fi important ca legislația românească să clarifice modul în care sunt tratate clădirile tehnice, infrastructura energetică și de răcire asociată, precum și veniturile provenite din exploatarea acestor active. De asemenea, trebuie găsit un echilibru între distribuirea profitului către investitori și capacitatea societăților de a finanța modernizările și extinderile necesare.
